Masterplanung:
Handel & Gewerbe

Handel & Gewerbe: Übersicht

Das Areal ist als Mix von Wohnen und wohnunschädlichem Gewerbe (in der Karte türkis gekennzeichnet) geplant. Das Ziel ist ein Gewerbeanteil von 30 Prozent. In der Masterplanung sind 28% der Bruttogeschossfläche dafür vorgesehen. Weitere 4 Prozent sind – primär in Erdgeschossbereichen – flexibel für Gewerbe oder Wohnen nutzbar. Vorzugsweise erfolgt die Berücksichtigung von Gewerbeflächen in den unteren Geschossflächen bzw. als „Puffer“ zwischen Lärmquellen und Wohnnutzung, bspw. an der Eutritzscher/Delitzscher Straße.

Innerhalb der Gewerbenutzung erscheint derzeit folgende Verteilung sinnvoll:

• ca. 80 – 85 % Dienstleistungen und Büros (u.a. Verwaltung, IT-Cluster, Dienstleistungsund Beratungsunternehmen, Kreativwirtschaft, Medizin- und Gesundheitsdienstleistungen, Bildungs- und Forschungsdienstleistungen,
  Beherbergung)
• ca. 5 – 10 % nicht störendes Gewerbe, Handwerk,
• ca. 3 – 5 % Gastronomie, Freizeit und Kultur
• ca. 3 – 5 % Handel und Einzelhandel

In der nächsten Planungsphase ist eine Detaillierung unter Berücksichtigung der Bedarfsentwicklung geplant.

Im Quartierszentrum (am sog. Entree-Platz) ist die Etablierung von Einzelhandel mit dem Ziel einer adäquaten Grundversorgung des Wohnbevölkerung im Plangebiet selbst sowie in den zum Teil unterversorgten angrenzenden Wohnbereichen im Zentrum-Nord vorgesehen. In Ergänzung zum Nahversorgungsstandort ist die Ansiedlung von Verkaufsflächen bis 150 qm (Leipziger Laden) möglich. Bei der Berücksichtigung von Gastronomie sollen auch positive strukturelle Effekte auf die Gestaltung öffentlicher Räume und deren Akzeptanz in der Bevölkerung berücksichtigt werden.

Planungsziele Einzelhandel

Die Schaffung eines urbanen Stadtquartiers zieht einen Bedarf für die Versorgung der dort ansässigen Bevölkerung nach sich. Zur Sicherstellung der Nahversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs wird es erforderlich, einen Lebensmittelmarkt sowie ergänzende Versorgungsangebote zu errichten. Dieser Aspekt ist bei der Planung des Nahversorgungsstandortes zu beachten.

Für das Vorhaben am Eutritzscher Freiladebahnhof ist die Etablierung von Einzelhandel / Dienstleistung / Gastronomie im Quartierszentrum vorgesehen. Ziel ist es, eine adäquate Grundversorgung der Wohnbevölkerung in Plangebiet selbst und in den zum Teil unterversorgten angrenzenden Wohnbereichen im Stadtteil Zentrum–Nord herzustellen und langfristig zu sichern.

In Ergänzung zu dem Nahversorgungsstandort ist die Ansiedelung von sogenannten Leipziger Läden möglich. Bei diesem Einzelhandelstyp handelt es sich um kleinere Ladengeschäfte mit einer Verkaufsfläche bis maximal 150 m².

Darüber hinaus ist für das Gebiet ein angemessenes Angebot an gastronomischen Einrichtungen vorzuhalten. Zu beachten sind dabei nicht nur die Versorgungsfunktionen für Wohn-, Gewerbeund Gemeinbedarfsflächen, sondern auch die positiven strukturellen Effekte auf die Gestaltung öffentlicher Räume und deren Akzeptanz in der Bevölkerung.

Planungsziele Gewerbe

Es sollen gemäß der Planungs- und Entwicklungsvereinbarung und im Sinne der Bedarfsfeststellung ca. 30 % der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen im Gebiet entstehen.

Wohnungen können mit Läden, mit Büros und Dienstleistern sowie mit nichtstörenden Gewerbebetrieben gemischt werden. In dem Plangebiet wird in Abhängigkeit der Lage, der Nähe zum ÖPNV und dem Einfluss von äußeren Umweltweltfaktoren, insbesondere dem Verkehrslärm, sowohl eine horizontale als auch vertikale Nutzungsmischung im Bereich Gewerbe angestrebt.

Sachstand Einzelhandel

Für das Thema Einzelhandel und Dienstleistungen wurde ein Vorgutachten und Potential und Marktanalyse erstellt. In Ergänzung zu dem Gutachten wurde vom Stadtplanungsamt eine Stellungnahme verfasst, welches im Ergebnis mit der Studie zu einer Gesamteinschätzung für das Plangebiet kommt.

Im Ergebnis kann insgesamt festgestellt werden, dass für den Bereich Lebensmittel und Drogeriewaren eine nur schwach ausgeprägte Angebotssituation im Einzugsgebiet zu konstatieren ist. Dagegen sind im Vergleich zum Einzugsgebiet weiter gefassten Untersuchungsraum mehrere leistungsfähige Lebensmittelmärkte in größerer Entfernung zum direkten Einzugsgebiet vorhandenen. Im Drogeriewarenbereich sind nur in den C–Zentren spezialisierte Fachmärkte vorhanden. Für die Sortimente Bekleidung/Textilien und Schuhe ist das Angebot ebenfalls nur schwach ausgeprägt. Lediglich in den Zentren sind einige Fachgeschäfte ergänzt durch wenige Fachmärkte vorhanden.

Zur Sicherstellung eines lebendigen und attraktiven gemischten Stadtquartiers bedarf es – neben den notwendigen städtischen und sozialen Einrichtungen – einer tragfähigen Konzeption zur Anordnung, Lage und Größe von Handels–, Dienstleistungs– und Gastronomieangeboten.

Zum einen besteht das Ziel in der Etablierung von Einzelhandelseinrichtungen / Dienstleistungsleistungsbetrieben und Gastronomie. Zum anderen darf die Ausstrahlungskraft insbesondere der Einzelhandelsbetriebe aber keinen großräumigen Kaufkraftabzug aus den angrenzenden Stadtquartieren nach sich ziehen, und damit Gefährdungspotenziale für bestehende städtebauliche Strukturen aufbauen.

Die Zusammenfassung der Angebote für die grund– und quartiersbezogene Versorgung in einem Einzelhandels–, Gastronomie– und Dienstleistungsbereich innerhalb des Gesamtquartiers bewirkt eine Steigerung der Attraktivität für das Gesamtquartier. Ein „kleines Quartierszentrum“ bietet aufgrund der angebotenen Nutzungsvielfalt einerseits klare Vorteile für Bewohner und Besucher (kurze Wege, viel zu erledigen), andererseits bewirkt es in Ergänzung anderer Funktionen eine moderate Ausstrahlung nach außen.

Die Verortung dieses Quartierszentrums Einzelhandel / Dienstleistung / Gastronomie wird im Bereich des Entréeplatzes (Eingangsplatz an der Eutritzscher Straße mit zentrale ÖPNV Haltestelle) und der Verbindung zum „Gastronomieplatz“ als sinnvoll erachtet. Die Eutritzscher Straße wird aufgrund ihrer Funktion als Hauptmagistrale vom Stadtzentrum zu den nördlich gelegenen Stadtteilen mit dem Entreeplatz das „Eingangstor“ zum neuen Stadtquartier Eutritzscher Freiladebahnhof sein. Dieser Bereich ist ein städtischer „Dreh- und Angelpunkt“ und weist aufgrund der ÖPNV-Nähe eine hohe Frequenz von Bewohnern, Beschäftigten und Pendlern auf.

Für das Gesamtareal wird sowohl vom Gutachter als auch vom Stadtplanungsamt eine Verkaufsflächenobergrenze von max. ca. 4.700 m² empfohlen. Lagerflächen sind darin nicht enthalten. Eine konkrete Verortung wird in aktuellen Sachstand nicht gegeben. Der dem bisher geplante Grundsatz des Nutzungsstrukturmodell zugrundeliegende Ansatz sieht eine robuste Grundstruktur des Zentrums des Areals am Entreeplatz vor, welche sich vom Entreeplatz entlang der Erschließungsstraße in Richtung Gastroplatz erstreckt. Im Ergebnis ist eine kompakte Dichte der frequenzgenerierenden Nutzungen in dieser vergleichsweise klassischen Zentrenstruktur angestrebt.

Im weiteren Planungsprozess werden die Sachstände vertieft und zusammengeführt, wozu es auch eines neuerlichen Abgleiches mit anderen Vorgaben der Stadt Leipzig und einer Aktualisierung, Fortschreibung und Detaillierung des Einzelhandelsgutachtens bedarf. Dies soll in der nächsten Phase zur Vorbereitung der Bauleitplanung erfolgen. Dabei werden unter anderem auch die Themen Verortung, Sortimente und Angebotsmix vertieft werden.

Sachstand Gewerbe

Die Planungsziele von mindestens 30% Gewerbeanteil wurden mit 31 % Gewerbe im Quartier gut erreicht. Das Gewerbe ist vor allem in den Baufeldern entlang der Eutritzscher Straße, also in unmittelbarer Nähe zum ÖPNV vorgesehen. Weiterhin wurde das Gewerbe im südlichen Bereich entlang des gewerblichen Streifens an der Roscherstraße angeordnet. Im Bereich der Erdgeschosszonen sind zudem ca. 3 % der Fläche als flexible Nutzung vorgesehen, in dessen Bereich eine Anpassung an Bedürfnisse zum Zeitpunkt der baulichen Errichtung der jeweiligen Baufelder erfolgen kann.

Damit wurden folgende Planungsziele zur Ansiedlung von Gewerbe umgesetzt:

• Dienstleistungs-, Gewerbe-, und andere Nichtwohnnutzungen sollen vorzugsweise in den lärmbelasteten Bereichen des Areals entlang der Euritzscher- und Delitzscher Straße vorgesehen werden.
• In den Blöcken entlang des Sportparks sollen aus Gründen der Schutzbedürftigkeit in Bezug auf Lärm vorzugsweise in den unteren Geschossen Gewerbeflächen entstehen.
• Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen werden in mehrgeschossigen nutzungsvariablen Büro- und Geschäftsgebäuden und als Geschäftsunterlagerung von Wohngebäuden organisiert werden. Dabei sollen über 80% der Geschossfläche Gewerbe in vorwiegend gewerblich geprägten Objekten und ca. 20% der Geschossfläche Gewerbe in derflexiblen Nutzung im Bereich der wohngeprägten Gebäude verortet.
• Eine Streuung der Gewerbeflächen über das Plangebiet ist nach Einschätzung des zuständigen Fachamtes nicht umsetzbar und für die Entwicklung des Gebietes und die Gewerbeansiedlungen nicht förderlich. Eine räumliche Konzentration der Gewerbeflächen ist für Ansiedlungen von Firmen und Arbeitsplätzen förderlich. Eine gewerbliche Vermietung an den gut erschlossenen Bereichen entlang des ÖPNV ist verkehrsplanerisch zu begrüßen.
• Nach intensiver Diskussion innerhalb der Stadtverwaltung soll nach Möglichkeit das IT-Cluster der Stadt Leipzig dort entstehen.

Bei Gebäuden mit überwiegend gewerblicher Nutzung wurden die folgenden Aspekte berücksichtigt:

• Entwicklung drittverwendungsfähiger Gebäudetypologien
• Geschosshöhen, die eine multifunktionale Nutzung zulassen (mind. 4,00 – 4,40 m).
• Gebäudetypologien, die eine variable Nutzung zulassen (mind. Gebäudetiefe 16,00 m, nutzungsneutrale Grundrisse).

Innerhalb des Gewerbes erscheint die folgende Flächenverteilung sinnvoll:

Schematische Darstellung der Erdgeschossflächen