Masterplanung:
Städtebauliches Konzept

Städtebauliches Konzept: Übersicht

Das Städtebauliche Konzept wird wesentlich geprägt von einem etwa 5,5 Hektar großen zentralen Park, an den sich unterschiedlich geprägte Quartiere angliedern. Vorgesehen sind in der Regel kompakte Blöcke mit innenliegenden Höfen. Rund 70 Prozent der Geschossfläche wird für Wohnungen zur Verfügung stehen, ca. 30 Prozent sind Gewerbeflächen. Zwischen Stadt Leipzig und Vorhabenträger wurde vertraglich vereinbart, dass auf 30 Prozent der Wohnfläche mit Hilfe von Fördermitteln des Freistaates miet- und belegungsgebundene Wohnungen errichtet werden, was rund 700 Wohnungen entspricht.

Städtebauliches Konzept: Planungsziele

Der Eigentümer und die Stadt Leipzig sind sich darüber einig, dass das innenstadtnahe Areal des ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofs zu einem gestalterisch hochwertigen, gemischt genutzten, lebendigen und urbanen Stadtquartier entwickelt werden soll, das sich durch eine robuste Stadtstruktur, kompakte Bauformen und hochwertige öffentliche Grün- und Freiräume auszeichnet

Das neue Stadtquartier soll im Kontext der stadtbildprägenden und baukulturell wertvollen Leipziger Stadtquartiere entwickelt werden und den zukünftigen Bewohnern und Beschäftigten ein hohes Maß an Lebensqualität ermöglichen. Das neue Stadtquartier soll einen urbanen Charakter haben und durch zeitgemäße innerstädtische Baustrukturen geprägt werden. Vorstellbar sind offene oder geschlossene Blockrandbebauungen, Zeilenbauten, Punktbauten sowie städtebauliche Hybridformen. Die Punktbauten können das neue Quartier in seiner Höhenentwicklung angemessen akzentuieren. Typologien des Siedlungsbaus und Stadthaustypologien sind nicht gewünscht, da sie den Flächenverbrauch fördern und nicht der innenstadtnahen Lage entsprechen.

Bei der Entwicklung der Gebäude sollen kompakt gegliederte nutzungsgemischte Gebäudetypologien im Vordergrund stehen, die ausreichend differenzierte Wohnformen für unterschiedliche Lebenslagen ermöglichen und die soziale und funktionale Durchmischung im Quartier fördern. Darüber hinaus werden private oder gemeinschaftlich genutzte wohnungsnahe Grün- und Freiflächen sowie stadtökologisch hochwertige, öffentliche Grün- und Freiflächen hohe Bedeutung für das Image, den Charakter und die Akzeptanz des neuen Stadtquartiers haben. Die zu erhaltenden, als Baudenkmal festgestellten Gebäude werden – als Referenz an die ehemalige Nutzung des Areals – in die städtebauliche Konzeption zu integrieren sein und durch geeignete Nutzungen langfristig in ihrem Bestand gesichert werden. Aussagen zur Gestaltung der Baukörper sowie zu möglichen Dachformen waren im Rahmen des Werkstattverfahrens zu erarbeiten und darzustellen. Eine Vorgabe zur Dachform erfolgte aus städtebaulichen Gründen nicht. Es wurde gemeinschaftlich in den Planungszielen festgelegt, das die Mehrzahl der Dächer Flachdächer werden sollen, wovon wieder der große Teil als Gründach ausgeführt werden sollen. Dabei sollen unterschiedliche Dachbegrünungsformen von extensiver und intensiver Begrünung als auch Blau-Grüne Dächer geprüft werden.

Bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers sind die folgenden städtebaulichen Kennwerte als Richtwerte zu beachten:

• GRUNDFLÄCHENZAHL (GRZ): Der Vorhabenträger und die Stadt Leipzig gehen auf der Grundlage der Baunutzungsverordnung (BauNVO) davon aus, dass die überbaute Grundstücksfläche in den wohngeprägten Bereichen nicht mehr als 50 % und in den gewerblich geprägten Bereichen nicht mehr als 70 % betragen soll. Die Gesamtversiegelung (Tiefgaragen und Nebenanlagen eingeschlossen) soll in den wohngeprägten Bereichen jedoch auf maximal 70 % und in den gewerblich geprägten Bereichen auf maximal 80 % begrenzt werden, wobei geringe Überschreitungen im begründeten Fall möglich sind.
• GESCHOSSFLÄCHENZAHL (GFZ): Für das neue Stadtquartier wird gemäß der Planungs- und Entwicklungsvereinbarung eine GFZ (gemäß § 20, Abs. 2 BauNVO) von 2,0 bis zu 2,5 als Mittelwert für die Gesamtflächen angestrebt. Dieser Kennwert war im Rahmen des Werkstattverfahrens zu konkretisieren. Vor diesem Hintergrund ist die Festlegung einer angemessenen baulichen Dichte eine der Kernfragen des Verfahrens. Punktuelle Überschreitungen der GFZ sind vorstellbar und sind städtebaulich zu begründen.

Städtebauliches Konzept: Sachstand

Grundlage der weiteren Planung ist der Siegerentwurf des Planungsteams Octagon/Loidl, der aus dem Werkstattverfahren mit Abschluss im August 2017 hervorging. Der Siegerentwurf geht von der folgenden Planungsidee aus:

• Ein zentraler Grünzug bildet das prägende Element, welches das Wohn- und Gewerbequartier an die umliegenden Viertel anbindet. Mit seinen expliziten Öffnungen lädt es zum Queren des Areals auf dem integrierten Radweg „Gohliser Bahnbogen“ in Richtung Innenstadt ebenso ein wie zur gemeinschaftlichen Nutzung der großzügigen Sport- und Freiflächen für die Nachbarschaft. Quartiersintern verbindet der Grünzug die drei übergeordneten Bebauungsfelder, die sich einerseits dem angrenzenden Stadtraum zuwenden andererseits von der grünen Mitte profitieren. Diese wird durch drei verschiedene Charaktere strukturiert; einer Sport- und Kulturmeile im Norden, dem zentralen Quartierspark sowie dem südlichen, naturnahen Bereich an den Gleisen. Weitere einladende Gesten werden durch Perforation entlang der Quartierskante erzielt; kleinere Eingangsplätze bilden dort den Auftakt ins Quartier.
• Vier Nachbarschaften gliedern das Areal durch Ausbildung spezifischer Identitäten. Eigene Nachbarschaftsplätze, die an den Park angrenzen und dessen räumliche Qualität tief in die Nachbarschaften holen, betonen die Maßstäblichkeit. Kitas und kleinere Läden des Leipziger Typus flankieren die Plätze in den Erdgeschossen der Wohngebäude und erzeugen eine attraktive Nutzungsmischung. Kulturelle Umnutzungen der historischen Gebäude, ein nördlicher Schulcampus und größere Gewerbeeinheiten an den Kanten vervollständigen die intensive Durchmischung. Im Spannungsfeld von urbaner Dichte und grüner Weite entsteht ein Quartier von nachhaltiger Vielfalt.

Weiterentwicklung der Städtebaulichen Planung

Die städtebauliche Grundfigur des ursprünglichen Entwurfs ist weitgehend unverändert, Einzelbereiche und Details wurden in Abstimmung mit den von der Planung betroffenen städtischen Ämtern weiter ausgearbeitet bzw. optimiert. Darüber hinaus sind die Hinweise und Empfehlungen des Beteiligungsverfahrens in den Entwurf eingeflossen und konnten, unter Prüfung der technischen Umsetzbarkeit, auch in den Fachplanungen in weiten Teilen übernommen werden.

Nutzung

Der ursprünglich als „Produktive Stadt“ bezeichnete gewerbliche Bereich im östlichen Vorhabengebiet entlang der Bahnlinie wurde aufgrund von Nutzungsanpassungen umstrukturiert. Die ursprünglich vorgesehene Nutzung für produzierendes Gewerbe soll entsprechend fachlicher Abstimmung mit dem Amt für Wirtschaftsförderung nicht mehr weiterverfolgt werden, da sie in dem homogen gestalteten Areal nicht marktgerecht platzierbar erscheint.

Anstelle der ursprünglich geplanten Gewerbebauten sind geschlossene Karrees mit Wohnnutzung geplant, die in den Erdgeschosszonen nicht störende gewerbliche Nutzung zulassen. Auf der Südseite der Erschließungsstraße sind Solitärbauten mit gewerblicher bzw. dienstleistungsorientierter Nutzung angeordnet, welche die räumlich-funktionale Anbindung an das im Süden angrenzende Bestandsgewerbe herstellen.

Die beabsichtigte Nutzungsmischung wurde im Plangebiet grundsätzlich beibehalten. Allerdings wurde im Bereich der „Höfe am Gleis“ (BF 13, 15, 17 südlich des Schulcampus, entlang der Bahnlinie) auf eine Untersetzung mit Gewerbe verzichtet, da angenommen wird, dass es hier an zugkräftigen Ankernutzungen fehlt.

Im Gegenzug wurde der Bereich rund um den Entréeplatz an der Eutritzscher Straße bis zum Gastroplatz (West) durch die Bündelung von Einzelhandelseinrichtungen gestärkt. Ziel ist es, mehr Einzelhandelseinrichtungen als im Siegerentwurf vorgesehen, unterzubringen, um die strategisch gute Lage (Quartierseingang / ÖPNV-Haltetelle) für die Quartiersversorgung zu nutzen. Weiterhin wurde der Einzelhandel in Form einer „Ladenstraße“ zwischen dem Entréeplatz und dem Sportpark gebündelt und Forderungen aus dem Nachbarschaftsforum entsprochen. Der Entrée-Platz (Baufeld 18) wird u.a. geprägt durch das denkmalgeschützten Bahnhäuschen mit einem neu zu errichtenden angeschlossenen Baukörper, der in der Folge in Bezug auf Größe und Ausgestaltung noch definiert werden muss. Ziel ist es, einen „leichten“ Baukörper zu schaffen, der dem Einzelhandel zugeordnet werden soll. Hierzu soll noch ein gesonderter Wettbewerb erfolgen.

Weiteres Vorgehen

Im weiteren Verfahren sollen für stadtgestalterische und architektonisch relevante Bereiche, z. B. öffentliche Plätze, ausgewählte Gebäude oder Baufelder Realisierungswettbewerbe nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013) durchgeführt werden oder Mehrfachbeauftragungen erfolgen.

Die Projektpartner gehen davon aus, dass der Städtebau mit Vorlage der Masterplanung grundsätzlich in seiner Grundstruktur abgeschlossen ist. Die städtebauliche Masterplanung ist verbindliche Grundlage für alle weiteren Planungsschritte, was eine punktuelle Weiterentwicklung und Optimierung aufgrund von technischen Erfordernissen oder besonderen Gestaltungslösungen nicht ausschließt.

Für die Umsetzung von Realisierungswettbewerben wurden die folgenden Flächen / Baufelder ausgewählt: Entrée-Platz mit Baufeld 18, Schulcampus, 3 Hochpunkte am Park, Baufelder 03 und 12.

Perspektiven

Erläuterung Musterblöcke

Die einzelnen Nachbarschaften sind durch verschiedene Gebäudetypologien geprägt. Anhand von Musterblöcken werden die beabsichtigten Raumcharaktere und gestalterischen Merkmale erläutert. Die jeweilige architektonische Ausformulierung der Baukörper orientiert sich an den vorgegebenen Quartiersidentitäten.

So können in den jeweiligen Nachbarschaften prägnante Architekturen entstehen, von eher kubisch-flächigen Baukörpern, die durch Loggien aufgelockert werden, bis hin zu offenen Fassadenstrukturen längs der Quartierswege der Höfe am Gleis.

Die „Urbanen Blöcke“ werden straßenseitig erschlossen, wobei in diesem Bereich des Stadtquartiers durch die höhere Geschossigkeit und größeren Gebäudetiefen (Wohnen max. 14m, Gewerbe max. 16m) eine erhebliche Dichte erzielt wird. Um hier dennoch eine vielfältige und abwechslungsreiche Atmosphäre zu schaffen, wird eine Parzellierung der Blockrandbebauung in Gebäude unterschiedlicher Gestaltung und variierender Traufhöhen angestrebt. Für die Wohngebäude sind Gebäudeabschnitte von 18 – 22 m Breite vorgesehen, für das Gewerbe jeweils nachgefragte, auch größere Grundstücksbreiten. Entlang des Boulevards und der Einkaufsstraße wird eine besondere Kleinteiligkeit der Blockrandbebauung angestrebt, ebenso eine Vielzahl an Eingangssituationen. Das Erdgeschoss hat hier eine besondere Geschosshöhe von 4,4 m, um so eine möglichst hohe Nutzungsflexibilität zuzulassen. Folglich sind Gewerbenutzungen ebenso möglich wie attraktives Wohnen, für das bereits im 1,0 m erhöhten Hochparterre die nötige Privatheit geboten ist.

Zur besseren Durchlüftung und als mögliche Feuerwehrzufahrten sind in jedem Baublock zwei Öffnungen vorzusehen, deren genaue Breiten im weiteren Verfahren abzustimmen sind. Die Öffnungen sollen jeweils nach Südosten und Südwesten ausgerichtet sein. Pro Baublock ist zudem mindestens eine Tiefgaragenzufahrt vorgesehen. Die Ein- und Ausfahrten sollen möglichst in reduzierter Breite ausgeführt werden, um auf diese Weise insbesondere an den Gebietsgrenzen robuste Baukörper mit weitgehend geschlossenen Fronten zu gewährleisten.

Die Gebäude im Bereich der „Höfe am Gleis“ werden ebenfalls straßenseitig über außenliegende Treppenhäuser erschlossen, die zugehörigen Baukörper haben jedoch geringere Höhen als die im übrigen Quartier.

Für Wohngebäude sind auch hier stadttypische Gebäudebreiten von 18-22 m vorgesehen. Aufgrund der teilweise recht kleinen Blockrandgröße und damit einhergehenden engeren Innenhöfen werden großzügige Öffnungsbereiche vorgesehen, die eine Verbindung und Durchwegbarkeit der Baublöcke untereinander ermöglichen und den kompakten Innenhöfen räumliche Großzügigkeit verleihen.
Die am Park liegenden Wohnblöcke des „Urbanen Mix“ bzw. der „Höfe am Gleis“ folgen grundsätzlich den genannten Gestaltungskonzepten, doch weisen diese Karrees zum Grünbereich hin eine Besonderheit auf:

Entlang der Parkfront sind private Terrassen mit einer Tiefe von 3 m vorgesehen, welche im Sinne angemessener Privatheit um ca. 1 m höher liegen. Dieser Höhenunterschied wird durch eine begrünte Böschung mit sanften Gefälle ausnivelliert und zum Schutz von Einblicken locker mit Sträuchern bepflanzt.

Städtebauliche Kalkulation – Freiflächen